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外装や雨漏りの修繕費はいくら?アパート経営するなら修繕工事は避けて通れません

アパートの修繕費や修繕工事の種類、業者さんの選び方を知っておくことで、あなたの経営するアパートに見合った適正な修繕費でメンテナンスをすることができます。
外壁塗装コンシェルジュ 建物工事のアドバイザー 古賀(こが)

アパート経営する上で、避けて通れないのは外壁や雨漏りの修繕工事です。

緊急時だけではなく、定期的に適切な修繕をすることで、アパートの外観をキレイに保てるほか、アパート自体の寿命を延ばすことにもつながります。

アパートの修繕工事にはどのような種類があるのか、お願いする工事業者さんはどう選べばいいのかなど、初めてアパートの修繕を考え始めたとき、さまざまな不安悩みが浮かんできますよね。

中でも、費用のことはきちんと知っておいてほしいので、

  • アパートの修繕にかかる費用相場
  • アパートの修繕方法の種類
  • 修繕費を抑えることができる場合の条件
  • アパート修繕をしてもらう工事業者さんの選び方

これらを私と一緒に確認していき、今後も安心してアパート経営を続けるための情報を身につけましょう。

アパートの外装の修繕費っていくら掛かるの?

アパートを経営していると、修繕費にどのくらい掛かるのかという点は知っておきたいですよね。

約60~100坪の一般的なアパートの場合、外装を修繕するときの費用相場は下記のようになります。

修繕する箇所修繕費の相場
外壁塗装(約500㎡)約200~300万円
屋根塗装(約330㎡)約130~170万円
防水工事(約200㎡)約100~180万円
雨漏り修理約3~30万円

上記に挙げた修繕費の相場は、あなたが経営するアパートにも必ず当てはまるわけではありません。

  • 塗装に使う塗料の種類
  • アパートの構造
  • アパートの規模
  • 外装の材料
  • 外装の傷み具合
  • 雨漏りの原因や範囲

このように、アパートは一軒一軒でつくりや状況が違うので、正確な修繕費を知るためにはあなたのアパートを、工事業者さんに一度見てもらう必要があります。

あなたが経営するアパートの適正な修繕費を知るためには?

アパートは一軒ごとに大きさや劣化状況などバラバラなので、実際に工事業者さんに、あなたが経営するアパートを調査してもらうことで、アパートの修繕費を知ることができます。

しかし、工事業者さんに調査を依頼するときは、1社ではなく複数の業者さんにお願いするのがオススメです。

業者さんの数が多いと逆に混乱してしまうので、2~3社ほどで相見積もりをすると、あなたのアパートに掛かる適正な修繕費がわかったり、丁寧に工事をしてくれる業者さんかどうか、対応面や人柄も比較して選ぶことができます。

中には、工事費用をだまし取る悪徳業者もいるので、今後も安心してアパート経営を続けるために、相見積もりをして優良業者さんを選んでほしいです。

アパートの外装の修繕ってどんな工事?

アパートの外装は、紫外線や雨風、チリ・ホコリなどを常に受け続けており、さらに立地条件などによってはカビやコケなども発生してしまい、年月が経つにつれて劣化していきます。

そのため、劣化が進んだまま放置してしまうと、雨漏りなどの大きなトラブルに発展して、アパートの入居者からクレームを受けてしまう可能性もあるんです。

アパートの外装を修繕する工事となる、

  • 外壁塗装
  • 屋根塗装
  • 防水工事
  • 雨漏り修理

これらの工事はどんなことをするのか、大切なアパートで経営を続けるためにもあなたに知っておいてほしいので、私と一緒に確認していきましょう。

外壁塗装

外壁塗装は10年ごとに行うのが一般的で、定期的にメンテナンスをすると、アパートの美しく健康な状態を維持することができます。

しかし、10年という目安に関係なく、アパートの外壁に傷みが出てきている場合は、アパートを守るためにも外壁塗装を考える必要があります。

塗装業者さんに建物調査をしてもらい、修繕が必要なのか、必要であればどんな工事になるのか判断してもらいましょう。

また、外壁塗装はアパートの外壁に特殊な塗料を塗って、見た目をキレイにするのはもちろん、雨風や紫外線などからアパートを守るための工事です。

そのため、塗料選びも重要になってきますが、外壁塗装に使われる塗料は品質レベルを表すグレードによって分類されており、グレードが高いほど長持ちしますが、費用も高くなります。

外壁塗装でよく使われる塗料のグレード

塗料のグレード次回の塗装目安
ウレタン系塗料約5~7年後
シリコン系塗料約7~12年後
ラジカル系塗料約8~13年後
フッ素系塗料約10~15年後
無機系塗料約15~20年後
※ウレタン系塗料は、外壁面よりも雨樋などの付帯部に使われることが多いです。

アパートの外壁塗装は戸建てのお家よりも大規模になるため、次回の外壁塗装時期を出来るだけ伸ばすためにも、グレードの高い塗料を使うのがオススメ。

塗装をするときだけ考えると、大きな費用が掛かってしまうように思われますが、安い費用で何回もアパートを修繕するよりも、少しお金を掛けて修繕回数を減らした方が、長い目で見ると修繕費を減らすことができます。

また、外壁はアパートの外観の大部分を占めるところになるので、外壁塗装をして色や配色を変えるだけでも、雰囲気が変わって新たな入居者を呼ぶことに繋がります。

あなたがアパートを経営する上で、たくさんの入居者に住んでもらうことはとても重要になるので、アパートの外壁塗装の必要性は、見た目や耐久性を良くするだけではないんです。

サイディング外壁ならではの修繕

一般的なアパートで現在よく使われているのが、サイディングという外壁で、板状の外壁材をアパートに張り付けてつくります。

サイディングは、レンガのような見た目や石材のような模様など種類が豊富で、オシャレな外観にすることができます。

あなたの経営するアパートがサイディングを使っている場合は、サイディング特有の修繕が必要になるので、どんな修繕があるのか一緒に確認していきましょう。

サイディング張り替え

現在アパートに張り付けられているサイデイングの板を剥がして新しいサイデイングを張り付ける工事です。

古いサイデイングの撤去費用も掛かりますが、新しい外壁材になるため、次にメンテナンスする時期を延ばすことができます。

また、今までとは違うデザインのサイディングにすることで、アパートのイメージを大きく一新することもできるのでオススメです。

サイディング重ね張り(カバー工法)

サイディングの重ね張りはカバー工法とも呼ばれ、現在アパートに張り付けられているサイディングの上から、新しいサイデイングを被せて張り付ける工事です。

古いサイデイングの撤去費用が掛かりませんが、外壁の下地が傷んでいる場合は重ね張りができず、下地を補修してサイデイング張り替え工事をする必要があります。

クリアー塗装

クリアー塗装とは、サイディングに透明な塗料を塗って保護する塗装のことで、元々あるサイディングの色を変えず、そのままのデザインでアパートを綺麗にすることができます。

一般的に、外壁塗装は塗料を3回塗りますが、クリアー塗装は2回塗りで済むことが多い特殊な工事です。

ただ、サイディングの傷みが激しい場合はクリアー塗装ができず、サイディングの張り替え工事を行います。

屋根塗装

屋根塗装も外壁塗装と同じように、10年を目安に塗料を塗って屋根を保護します。

しかし、外壁と違って屋根の上は、アパートよりも高い建物からでないと確認できないことがほとんどだと思うので、あなたの経営するアパートの屋根がどんな状態になっているのか分からないですよね。

そのため、屋根は定期的に工事業者さんの目で点検してもらうことが大切なんです。

もし、あなたのアパートが、屋上と屋根の両方あるつくりの場合は、屋上から屋根の状態が見えるかもしれませんが、「屋根が汚れているくらいなら大丈夫かな」と思ってしまうのは危険。

約10年ごとに塗装をせず放置し続けると、屋根の内部が腐食してしまったり雨漏りが発生することもあり、適正な時期にメンテナンスをしなければ、雨漏りによって入居者からクレームが発生してしまう可能性もあります。

また、外壁に比べて屋根はアパートの真上にあり、紫外線のダメージを一番受けやすいので、色あせしていたりコケが生えていれば、屋根塗装を行うようにしましょう。

傷みが激しい場合は葺き替え(ふきかえ)工事

屋根材の劣化が激しい場合は、塗装をしても保護しきれないので、屋根材を新しいものに取り換える葺き替え工事を行います。

現在アパートの屋根に取り付けられている屋根材を剥がして、新しい屋根材を設置していく工事で、屋根材の下に敷かれている防水シートや下地の傷みがあれば、一緒に交換してアパートの寿命をより延ばすことができます。

スレート屋根はカバー工法ができる

スレートと呼ばれる屋根材は、重ね葺き(かさねぶき)という工事の選択肢もあり、カバー工法とも呼ばれます。

スレートは、「カラーベスト」「コロニアル」と言われることもあり、セメント製の薄い板状の屋根材です。

重ね葺きは、現在アパートの屋根に敷かれているスレートに、上から新しい屋根材を重ねる工事で、新しい屋根材は「ガルバリウム鋼板」というような、金属製の屋根材を使うことが多いです。

しかし、屋根の下地が傷んでいる場合は重ね葺きをすることはできず、葺き替え工事をして下地も一緒にキレイにする必要があります。

防水工事

防水工事とは、アパートの屋上陸屋根ベランダバルコニーに行う工事のことで、アパートを健康な状態で保つためには重要な工事です。

屋上やベランダなどは、傾斜のある屋根と違って雨水が自然に流れ落ちないため、防水工事をしなければ雨水が溜まってそのままアパート内部に染み込んでしまい、雨漏りが発生してしまうんです。

屋上やベランダなどの腐植・雨漏りを防ぐためにも、防水工事で水はけの良い状態にして、雨水が排水口へキレイに流れるようにする必要はありますが、防水工事は以下のように4つの工法があります。

工法次の工事目安修繕費の相場(/㎡)
ウレタン防水約5~15年後約4,000~7,000円
シート防水約15~20年後約4,000~7,500円
FRP防水約10~15年後約4,000~8,000円
アスファルト防水約15~25年約5,000~8,000円

工法によって次回の工事時期や、掛かる費用も変わってきますが、どれを選んでも良いという訳ではありません。

ベランダやバルコニーにはウレタン防水・FRP防水を行うのが一般的であったり、屋上の防水工事も形状によって工法の向き・不向きがあるので、優良な工事業者さんに、あなたのアパートにぴったりな工法を提案してもらいましょう。

アパート経営で防水工事は大切な修繕工事です

アパートに住む方々にとって雨漏りは、雨水が侵入したり、天井や壁の腐植、カビの発生など、入居者の生活に直接影響をもたらすものなので、不満やクレームに繋がりやすいトラブルです。

そのため、アパートの防水工事をおこたってしまうと、オーナーのあなたが多くの入居者からクレームを受けることになってしまう可能性があります。

外壁・屋根塗装と同じように、防水工事も10年を目安にして行うと、アパートの防水効果を持続させることができるので、放置してしまっている場合は、一度工事業者さんに見てもらってほしいです。

雨漏り修理

アパートを経営する上で、入居者とのトラブルになりやすいのが雨漏りです。

入居者の部屋に直接被害が出てしまい、雨漏り中は安心して暮らせなくなってしまうので、入居者の方々も自然と不満が溜まりやすくなります。

外壁・屋根の塗装工事や防水工事などを定期的に行っていても、台風や暴風雨などで突然雨漏りが発生してしまう可能性はあり、雨漏りが起きる場所も屋根が原因とは限りません

外壁の修繕を長年おこなっていないと、窓枠と外壁の隙間やひび割れから雨水が侵入してくることもあり、一か所だけでなく数か所で雨漏りが起きる可能性もあります。

雨漏り修理で大切なのは、原因を突き止めて適正な修繕工事をすることであり、原因とはまったく違う部分を工事したり、適していない修繕方法で工事をしても、アパートの雨漏りは繰り返すばかりです。

雨漏りの原因を見極めるには、

  • 目視調査
  • 散水調査
  • 赤外線サーモグラフィー調査
  • 部分解体
  • 発光液調査

このように、様々な調査方法があるので、状況に見合った調査をして、雨水がどこから侵入してどこへ流れているのか、把握しなければいけません。

経験豊富な工事業者さんにお願いするのが安心ではありますが、雨漏り修理は長年経験をしている職人さんであっても、とても難しい工事。

一度修繕をして、様子を見ながら直していく場合もあり、根気のいる工事になるので、すぐに対応してもらえるように、優良な工事業者さんを見つけておきましょう。

アパートの修繕費を抑えられる場合がある?

アパートの修繕費は、一般的な戸建てのお家に比べ多く掛かるため、修繕を先延ばしにしてしまいたくなるかもしれません。

しかし、定期的な修繕をしておかなければ、本来必要のなかった大きな修繕が必要になってしまうこともあるので、最終的に修繕費が高くなってしまいます。

そのため、定期的にメンテナンスをすることが、あなたのアパートを経営していく上でとても大切ですが、場合によっては定期的な修繕費を抑えることもできるので、一緒に詳しく確認していきましょう。

アパートの修繕は同じタイミングで行うとお得!

アパートの修繕は、外壁塗装や屋根塗装、防水工事や雨漏り修理など複数に分けられますが、これらを別々に行うよりも、同じタイミングで工事業者さんにお願いする方が、修繕費を抑えることができます。

例えば、外壁塗装と屋根塗装には必ず足場が必要になり、職人さんの安全や作業効率のために欠かせないものですが、約60~100坪の一般的なアパートの場合、足場代は約20~30万円ほど掛かります。

そのため、外壁塗装を行うのに足場代を20~30万円掛けても、その一年後に屋根塗装をする場合、また20~30万円の費用が掛かってしまいます。

外壁塗装と屋根塗装同時に行えば、足場代も一回分で済ませることができるので、下記のように費用を削減できるという訳です。

塗装工事のタイミング工事内容足場代足場代の合計
別々に工事外壁塗装約20~30万円約40~60万円
屋根塗装約20~30万円
同時に工事外壁塗装+屋根塗装約20~30万円約20~30万円

また、外壁や屋根、防水処理のメンテナンス時期は、すべて約10年ごとに行っておくと安心なので、同じタイミングで修繕しておくと、次回の修繕時期もそろえることが出来ます。

工事をお願いするあなたの手間を減らすことができたり、工事期間中は入居者も気を張ってしまうので、一度で修繕工事を済ませるのは金銭面だけではなく、あなた(オーナー)や入居者の気持ちの面でも負担を減らすことができるんです。

火災保険で雨漏り修理ができる?

火災保険は、火事が発生したときだけ使える保険と思われがちですが、実は、雨漏り修理屋根の修繕工事で利用できる場合があるんです。

台風や暴風雨などの自然災害が原因で、屋根が破損したり雨漏りが発生した場合に、火災保険が適用されることがあり、適用されるかどうかを判断してもらうためには保険会社に申請をする必要があります。

もちろん、工事業者さんにも修繕が必要な個所を見てもらったり、見積もりをしてもらう必要がありますが、火災保険が適用できるかどうかは、工事業者さんで判断することはできません。

保険会社さんが書類で審査をしたり、場合によってはあなたのアパートの破損個所を実際に鑑定しに来ることもあるので、保険料が下りるかどうかは、保険会社さんが判断するということを覚えておいてほしいです。

また、あなたのアパートで契約している保険会社や契約内容にもよるので、まずは契約している火災保険の内容を確認してみましょう。

保険料がもらえる確率を上げるには?火災保険が適用できるかどうかを知るためにも、まずは保険会社に申請をしますが、保険会社も簡単には保険料を下ろしてくれません。適用されるには、しっかりと根拠をもった説明をする必要があるので、優良業者さんが出してくれる、根拠のある見積書も重要になります。また、「アパートが破損した原因は自然災害」ということに対して、適用される可能性を少しでも上げるためにも、証拠として破損部分を写真に残しておきましょう。申請をしても確実に保険料を受け取ることができるわけではないので、保険会社から承認される確率を高めるためには、優良業者さんを選んだり、写真に収めておくといったことが大切です。

アパートを適正な修繕費で工事してもらうには?

適正な修繕費であなたの経営アパートを工事してもらうためには、

  • 相見積もり
  • 地域密着型の工事業者を選ぶ

最低でもこの2つを行うようにしておくことで、適正な修繕費での工事に繋げることができます。

相見積もりをすることで、あなたのアパートで修繕する場合の修繕費が大体どのくらいなのかを知ることができたり、高すぎる金額・低すぎる金額で契約を迫る悪徳業者を見破ることもできます。

また、全国的に有名な大手リフォーム会社にお願いすれば安心と思うかもしれませんが、大手の会社は下請け業者にお金を払って修繕作業を依頼することが多いため、中間マージンという余計な費用が発生してしまいます。

地域密着型の工事業者さんは、自分たちの会社や協力会社の職人さんが工事をしてくれるので、必要なところにだけ費用を掛けることができるんです。

できるだけ修繕費を抑えて、これからも安心してアパート経営ができるよう、工事業者さんは慎重に選ぶようにしましょう。

相見積もりで金額がバラバラなのはなぜ?

工事業者の中には工事金額をだまし取る悪徳業者も潜んでいますが、たとえ優良業者さんで比較をしてみても、金額や工事内容がまったく同じになることは少ないです。

なぜ、修繕費にバラつきが出るかというと、工事業者さんはみんな、自分たちが経験してきたことを元に自分たちの頭で考え、「あなたのアパートにはこういう修繕が最適だ!」という答えを出しているから。

機械が計算すれば、みんな同じ答えになるかもしれませんが、工事業者さんは想いを持ったなので、経験してきた内容や修繕工事への熱意も様々あり、工事の提案内容が違ったり、金額もまったく同じにはならないんです。

経営しているアパートがあなたのお家と離れていたりすると、工事業者さんとのやり取りは、電話やメールだけで済ませたいと思うかもしれませんが、アパートの建物調査やお見積もりの時に、オーナーのあなたも立ち会って直接お話を聞いてみると、どんな工事業者さんかしっかり見ることができるのでオススメです。

相見積もりで迷ったらどうすればいい?

相見積もりをして優良業者さんを絞っていくと、修繕費にそこまで差が出てこなくなるかもしれませんが、ここで判断基準にしてほしいのが、金額ではなく業者さんの人柄です。

優良業者さんであれば、もちろん金額で決めてしまうのも一つの選択肢ですが、オーナーのあなたが何となく話しやすかったり、やり取りがスムーズにいくといった、人としての相性が良い業者さんを選んでおくと、今後突然の雨漏りでクレームが起きても、安心して修繕をお願いすることができます。

あなたの意志が伝わりにくいような工事業者さんを選んでしまうと、認識違いのトラブルなどで、逆に修繕費がかさんでしまう可能性もあります。

アパート経営では少しでも修繕費を抑えることが大切ですが、目の前のお金だけにとらわれてしまうと、クレームや大きなトラブルに発展することもあるので、工事業者さんの人柄もしっかり見て選んでほしいです。

最後に…。

ここまで読んでいただきありがとうございます。
アパートの修繕費についてまとめてきましたが、分かりづらいところやもっと知りたい情報はありましたか?
どんな小さなことからでもご相談を無料で受け付けているので、お気軽に以下の修繕工事に関するご相談フォーム・お電話にてご連絡くださいね。
あなたにとって、アパートの修繕費に関する安心・納得の情報になれれば嬉しいです。

かべぬりコンさんアパートの修繕がしたい…

誰だって初めてのことには不安を覚えるもの。

私たちのような中立の立場である無料サービスを活用いただき、アドバイス・サポートで安心できる修繕工事をお手伝いできればと思っています。外壁塗装コンシェルジュとは

適正な修繕費でアパートの工事ができる工事店選びから、見積もり金額の適正診断など、全て無料で承らせていただいているので、お気軽に連絡をいただければ嬉しいです。

「修繕工事の相談がしたい」とお伝えください。

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【漫画】はじめての外壁塗装

業界的に悪徳業者が多いため、「塗装工事に失敗したくない人だけ」を読んでほしいと思っています。また、塗装工事が初めての場合は簡単で分かりやすい知識から学んでみましょう。外壁塗装コンシェルジュ 建物工事のアドバイザー:糸嶺(いとみね)