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アパートの外壁を修繕するための適正な見積もり方法

アパートの外壁を修繕するための見積もり方法を知っておくことで、安定したアパート収益を得るための適正なメンテナンスを行うことができます。
外壁塗装コンシェルジュ 建物工事のアドバイザー 伊藤(いとう)

アパートを経営中のあなたが初めてアパートの外壁を修繕する場合、修繕をお願いする業者の選び方や費用など、わからないことがたくさんあると思います。

アパートの外壁を修繕するための工事は、部分的な修繕と大規模な修繕の2つに大きく分けることができるので、2つの修繕内容や修繕費の相場を、私からお話しさせていただければと思います。

また、後悔しない修繕工事をおこなうために大切な、業者選び見積もりについても一緒に確認していければと思うので、これらの情報であなたのアパート経営をお手伝いできれば嬉しいです。

アパートの外壁を修繕するにはいくら掛かるの?

アパートの外壁を修繕するための工事は、部分的な修繕大規模な修繕の2つに大きく分けることができます。

適正な修繕をおこなうことで、アパートの健康な状態を維持できたり、キレイな外観を保てることに繋がるため、常に入居者から選ばれるアパートになり、継続的に家賃収入を得られることにも繋がります。

アパートの外壁を修繕するための工事を、私と一緒に詳しく見ていきましょう。

部分的な修繕

アパートの外壁に起きている劣化は、部分的な修繕で済むこともあるので、部分的な修繕について確認していきましょう。

外壁のひび割れ補修

外壁のひび割れは、コーキング材を注入することでひび割れが密閉され、雨水の侵入を防いだり、ひび割れの悪化を防ぐことができます。

修繕内容1㎡あたりの単価相場
外壁のひび割れ補修約1,700~2,500円

外壁は、気温や湿度の変化によって膨張と収縮を繰り返しているため、目では確認できない規模で少しずつ動いており、長い年月によって自然とひび割れが起こります。

とくに、セメントや砂、水などで出来ている「モルタル」という塗り壁は、ひび割れが起きやすい外壁なので、ひび割れ補修が必要になる可能性が高いです。

また、モルタルよりも多く使われるようになった「サイディング」という外壁は、サイディングボードという板状の外壁材をアパートに張り付けて作られる外壁で、サイディングボードの継ぎ目にはコーキング材という弾力のある液体が注入されます。

しかし、コーキング材は徐々に弾力が失われてしまうため、サイディングボード同士が動くことで発生する衝撃を抑えていたクッションの役割が果たせなくなり、サイディングボードにひび割れが起きてしまうことがあるんです。

これらのひび割れを放置してしまうと、雨水が入り込んで外壁の内部が腐食を起こしたり、ひどい場合は雨漏りが発生してしまうため、入居者からのクレームにもつながってしまいます。

外壁のコーキング補修

サイディングを使った外壁の場合、サイディングボードの継ぎ目に入っているコーキング材は、年数が経つとともに劣化してひび割れたり、痩せて弾力が失われ、隙間が空いてしまうようになります。

そのまま放置してしまうと、コーキング材の隙間から雨水が侵入し、雨漏りや内部が腐食する原因となってしまい、サイディングボード同士のぶつかり合いを和らげるクッション機能も薄れてしまうので、定期的な修繕が必要なんです。

また、外壁のコーキング材を補修する工法は2種類に分けることができ、単価相場はそれぞれ以下のようになります。

工法1mあたりの単価相場修繕内容
打ち替え約900~1,200円劣化したコーキング材を取り払って、新しいコーキング材を注入する工事
打ち増し約700~900円劣化したコーキング材の上から新しいコーキング材を注入する工事

古いコーキング材の撤去をする分、打ち替えの方が修繕費は高くなりますが、すべて新しいコーキング材に取り換えることになるので、アパートの外壁の健康状態を長く維持することができます。

外壁の雨漏り補修

雨漏りと聞くと、屋根の劣化を想像するかもしれませんが、外壁の劣化によっても雨漏りは発生します。

サイディングボードや窓サッシ、換気フードなど、外壁には継ぎ目がたくさん存在しており、コーキング材で埋められていることが多いので、コーキング材の劣化によって雨水が侵入してしまう可能性が高いです。

しかし、雨漏り補修は規模や原因によって修繕内容が大きく変わり、修繕費もバラバラで、コーキング工事で済む場合もあれば、外壁材を張り替える大規模な工事になることもあります。

修繕内容相場価格
サイディング張り替え工事の場合約60~300万円/約30坪

雨漏りは原因が一つではなく複数の場合もあるので、優良業者さんにアパートの外壁をしっかりと調査してもらい、雨漏りの原因を突き止めることが大切です。

大規模な修繕

あなたの経営するアパートを、10年以上メンテナンスしていない場合は、大規模な修繕が必要になる可能性があります。

アパートの外壁を大規模修繕する場合、

  • 外壁塗装工事
  • サイディングの張り替え工事
  • サイディングの重ね張り工事

サイディング外壁を含めると、これら3つに分類することができるので、それぞれ一緒に確認していきましょう。

外壁塗装工事

外壁塗装をすることで、アパートの外観をキレイによみがえらせることができたり、アパート全体の健康な状態を維持することができます。

外壁塗装に使われる塗料は様々な種類があり、塗装の寿命が長い塗料ほど金額が高くなります。

しかし、外壁塗装は定期的におこなう必要があるメンテナンスなので、金額の安い塗料で一回の工事費用を抑えるよりも、金額が高く長持ちする塗料メンテナンスの回数を減らすと、長い目で考えたときの工事金額を抑えることができます。

また、外壁塗装で外壁の色やデザインを変えると、アパートの印象を変えることができ、住む部屋を探している人に入居者となってもらえる確率が上がるため、結果的にアパート収入を上げることにも繋がるのでオススメです。

モルタルの外壁塗装
修繕内容約30坪の相場価格
モルタル外壁塗装約60~80万円

セメントや砂、水を混ぜ合わせたものを塗って作る「モルタル外壁」の塗装工事は、ひび割れが発生している可能性が高いため、塗装と一緒にひび割れ補修も行うことが多いです。

ひび割れ補修をしてから塗装工事に入りますが、使う塗料はひび割れを防ぎやすい「弾性塗料」という種類が使われることがほとんどです。

サイディングの外壁塗装

サイディングの塗装工事は、サイディングボードの継ぎ目に入っているコーキング材を補修する工事も含まれるため、モルタルの塗装工事に比べて費用は高くなります。

コーキングの補修は、サイディングボード自体を守る大切な工事となるので、塗装だけを考えるのではなく、コーキングもしっかり修繕してもらいましょう。

修繕内容約30坪の相場価格
サイディング外壁塗装約60万~100万円

また、サイディングは塗装工事のほかにも、

  • 張り替え工事
  • 重ね張り工事

これらのメンテナンス方法があるので、一緒に確認しておきましょう。

サイディングの張り替え工事

修繕内容約30坪の相場価格
サイディング外壁の張り替え工事約60万~300万円

サイディングボードが傷んでいて塗装工事では修繕できない場合、サイディングボードの張り替えをする修繕工事が必要になります。

現在アパートに張り付けられているサイディングを剥がして、新しいサイディングに張り替えるため、次にお話しする重ね張り工事と比べると、古いサイディングの処理費用が余分に掛かります。

しかし、アパートの外壁が一新するので、次にメンテナンスする時期を延ばすことができて、さらにサイディングには様々なデザインがあるので、アパートの見た目を大きく変えられる点もメリットです。

また、張り替え工事は下地の状態を確認することができ、傷んでいれば下地からしっかり補修することができるのでオススメです。

サイディングの重ね張り工事

修繕内容約30坪の相場価格
サイディング外壁の重ね張り工事約60万~200万円

重ね張りはカバー工法とも呼ばれる工事で、今あるサイディングの上から新しいサイディングを張り付けます。

撤去費用が掛からない分、張り替えよりも費用が安くなりますが、外壁や下地の劣化が激しい場合は、重ね張りをすることができません。

あなたのアパートでも重ね張りができるかどうかを知るためには、優良な工事業者さんにきちんと外壁の状態を見てもらうことが大切です。

アパートの外壁を適正な費用で修繕するための業者選び

あなたのアパートを修繕する時、修繕費はできるだけ安く抑えたいですよね。

しかし、安すぎる修繕はそれ相応の工事になり、本来しなければいけないメンテナンスが省かれてしまっている可能性が高く、あとからトラブルが起きて入居者からクレームが来ることも。

安すぎず高すぎない、適正な修繕費でアパートを修繕してもらうためには、優良な工事業者さんを選ぶ必要があるので、業者選びで大事なことを私と一緒に確認していきましょう。

訪問販売は避ける

訪問販売をする業者さんすべてが悪いわけではないですが、悪徳業者の多くは訪問販売で営業しているため、注意が必要です。

とくに、経営するアパートでオーナーのあなた自身も暮らしている場合、悪徳業者は突然やって来てアパートを点検し始め、「すぐに工事しないと危険です!」と不安をあおってくるため、その場で契約をしないようにしましょう。

アパートの外壁塗装は一分一秒を争うほどあせる必要はなく、業者選びや工事内容などをじっくり考えて進めるのが成功の秘訣です。

また、アパートの外壁を修繕するには、戸建てよりも修繕費が高くなりやすく、悪徳業者は高いお金をだまし取るのが目的のため、アパートを狙うこともあります。

アパートを経営するあなたにとって、大幅な値引きなどは嬉しいサービスですが、10万円以上のあまりにも高額な値引きをしてくる場合は、悪徳業者の可能性が高いので、すぐに契約をせず相見積もりをしてほしいです。

10万円以上の値引きが危険な理由

アパートの修繕は、大規模な場合100万円以上になることもあるため、値引き金額も大きくなるものだと思うかもしれません。

しかし、そもそも外壁の修繕をするための見積もりは、工事業者さんが利益を最低限得られるギリギリの範囲で作ってもらえるものなので、簡単に何十万円も値引きができるわけではないんです。

値引き交渉をしても問題はありませんが、高くても10万円以内におさえて、逆に工事業者の方から10万円以上の値引きをしてくる場合は、なぜ10万円以上の値引きができるのか、しっかり説明してもらいましょう。

相見積もりをする

外壁の修繕工事をお願いする業者さん選びは、必ず相見積もりでじっくり比較してほしいです。

たくさんの業者さんから見積もりをしてもらうと、逆に混乱してしまうので、相見積もりの数は2~3社がオススメ。

1社だけで見積もりをすると適正な金額なのか判断できず、本来よりも高い工事金額でお願いしてしまう可能性があり、安すぎる見積もりは手抜き工事をされる危険性があるため、複数の業者さんを比べることはとても大切なんです。

相見積もりは、修繕内容を比較することもできるため、本当に必要な工事と不要な工事を見極めることで、掛けるべき所にだけお金を掛ける事にも繋がります。

地域に密着した業者さんを選ぶ

大手リフォーム会社の方が安心できそうと思いがちですが、自社だけで打ち合わせや工事まで行う地域密着型の業者さんに比べて、大きな会社は修繕作業を別の下請け業者に依頼することがほとんどなので、余計な仲介料が発生してしまうんです。

あなたが上手くアパート経営を続けるためにも、省ける費用は省いて修繕工事をしてほしいので、地域密着型の業者さんを選ぶのがオススメです。

また、間に下請け業者を挟むのに比べて、最初から最後まで1社だけの対応になるため、情報伝達が早く正確になり、要望通りの修繕をしてもらうことにも繋がります。

適正なアパート修繕をするための見積もり方法

あなたの経営するアパートを修繕したい時、適正な見積もりや工事をしてもらうためにも、その場しのぎで工事をしてしまわずに、じっくりと考えてほしいです。

  • アパートの外壁修繕で見積もりをじっくり考えるメリット
  • アパートの外壁修繕で適正な見積もりをするためのポイント

アパートを経営するあなたが上手く収益を得るためにも、この2点を一緒に見ていければと思います。

アパートの外壁修繕で見積もりをじっくり考えるメリット

たとえアパートでなくとも、建物の修繕には大きなお金が掛かるものなので、

「とりあえず今の状態がよくなればいいか…。」

このように現状だけを考えて、少しでも修繕費を抑えたいと思うかもしれませんが、これからもアパートを上手に経営していくには、きちんと考えて見積もりをした方が、あなたにとってメリットが多くなります。

アパートの修繕でじっくり見積もりを考えると、どんなメリットがあるのか一緒に確認してみましょう。

メリット1.修繕費の削減につながる

オーナーのあなたにとって、アパートに関する収入支出をよく考えどれだけ多くの収益を得られるかが、アパート経営の大事なポイントですよね。

そのため、今回の工事が初めての場合はとくに、一回の修繕費をできるだけ抑えた見積もりの業者さんを選びたいかもしれませんが、アパート経営長期に渡って取り組むものなので、掛ける修繕費も長い目で見る必要があるんです。

アパートのオーナーさんがやってしまいがちな、修繕費の考え方を見てみましょう。

【例1】外壁・屋根の修繕時期

外壁や屋根に対して、塗装工事などの大規模修繕をする場合、

「今回は外壁だけ工事して、屋根は修繕する必要が出てきたらでいいか…。」

このように考えて工事を別の時期に行うと、実は余分な費用が発生してしまうことになります。

塗装工事などの大規模な修繕には、職人さんの作業性や安全を確保するために必ず足場を組む必要があり、足場は約60~100坪のアパートで約20~30万円も掛かります。

そのため、外壁と屋根の大規模修繕を別々に行うと足場代が2回分掛かってしまい、一緒に修繕するのに比べて足場代を1回分多く支払うことになるんです。

雨樋の修理なども、2階部分の雨樋を修繕するには足場が必要になることが多いため、アパートのメンテナンスは部分的に行うよりも、まとめて行った方がお得なんです。

【例2】塗料の選び方

アパートの外壁塗装をする場合、使う塗料はグレードという種類で分類されており、グレードが高いほど塗装が長持ちするため、次に塗装をする時期を延ばすことができますが、金額も高くなります。

グレード
(品質レベル)
グレード名単価相場(/㎡)次の塗装時期
グレード1アクリル系塗料約1,000~1,200円約2~3年後
グレード2ウレタン系塗料約1,800~2,000円約5~7年後
グレード3シリコン系塗料約2,500~3,500円約7~12年後
グレード4ラジカル制御型塗料約3,500~4,000円約8~13年後
グレード5フッ素系塗料約3,500~4,500円約10~15年後
グレード6無機系塗料約5,000~5,500円約15~20年後

今回の工事だけにとらわれてしまうと、グレードが低めの塗料で金額を抑えた塗装工事にしてしまいがちですが、長い目で見るとグレードが低い塗料の方が工事頻度を増やしてしまうことになり、結果的に支払う修繕費も多くなってしまうんです。

長期的な収支を考える必要があるアパート経営では、グレードが高い塗料を使って塗装することで塗装工事の回数が減り、修繕費を抑えることに繋がります。

メリット2.入居者の定着につながる

アパート経営で上手に収益を得るカギの一つは、どれだけ多くの方々に入居し続けてもらうかという点ですよね。

空き部屋のない状態を保つためにも、アパートのメンテナンスをその場しのぎで終えてしまうのはあまりオススメしません。

入居を考えている人が住みたいと思うアパートは、「安心して生活することができる」という点が一番大きくなりやすいですが、この点を判断するためには、まず築年数を確認する人が多いはず。

しかし、もし古い築年数だとしても、きちんとメンテナンスができていれば、安心できるアパートだと思って選んでもらえる確率が大きく上がり、メンテナンスでアパートの外観もキレイになっていることで、入居者の安心感がさらに高まります。

また、今住んでもらっている入居者に住み続けてもらうためにも、メンテナンスをきちんと行うことは大切で、自分の生活する住居がボロボロのまま放置されていては、不安になって退去してしまう恐れもあります。

アパートのメンテナンスをきちんと考えてくれるということは、入居者からあなた(オーナー)への信頼度にも繋がり、あなたの信頼度は入居者の定着に繋がっていく大事なことなんです。

メリット3.緊急時や次回の工事が楽になる

アパートの経営をする上であなたが日頃から気を付けておきたいのは、入居者からのクレームだと思います。

もし、アパートの修繕工事中や工事後に何かトラブルがあっても、工事業者さんがすぐに駆け付けられるかどうかは、入居者のクレーム対応をする事になるあなたにとっても大事なことです。

今回の工事で何となく業者さんを選び、とりあえずアパートの修繕ができても、

「次回はこの業者さんにお願いしたくないな…。」
「今後もし雨漏りトラブルがあっても、別の業者さんに頼んだ方がいいかも…。」

このように思ってしまう工事業者さんでは、工事後のトラブルや次回のメンテナンスで、また業者を選び直す必要が出てきてしまうため、今回の業者選びが無駄になってしまいますよね。

長期的に考える必要があるアパート経営は、同じように長くお付き合いができる工事業者さんを見つけておくことで、何かトラブルがあった時もあなたは安心して工事をお願いすることができ、迅速に対応できることは入居者の安心感にも繋がります。

工事業者さんにとっても、緊急時や次回の工事に自分たちを選んでもらえるのは嬉しいことなので、じっくり考えて工事業者さんを選ぶのは、あなた・入居者・工事業者さん、みんなにとってメリットがあるんです。

アパートの外壁修繕で適正な見積もりをするためのポイント

経営アパートの外壁を修繕する時は、その場しのぎで何となく見積もりや工事を終えてしまうのではなく、じっくり考えることが、うまく収益を得る秘訣です。

アパートの外壁を修繕する時に適正な見積もりをするためには、どんなポイントに注意して考えればいいのか、私と一緒に確認してきましょう。

ポイント1.見積書はもらって終わりではない

アパートの外壁を修繕するためには、工事業者さんにアパートの建物調査をお願いして、調査結果を元に見積もりをしてもらうことから始まりますが、作ってもらった見積書で完成というわけではありません。

見積もり内容があなたの要望通りになっているのか、なぜこの塗料や修繕方法を提案してくれたのかなど、分からないところを確認したり、変えてほしい部分は相談したりと、打ち合わせをする必要があるんです。

とくに、あなたが経営アパートの外壁を初めて修繕する場合、見積書だけを見ても分からない所がたくさんあるはず。

分からない点を質問したり、もらった回答から改めて考えたことを相談して、工事業者さんと打ち合わせを重ねていき、見積もり内容を練っていくことで、あなたも工事業者さんも納得できる修繕工事に繋がります。

最初に受け取った見積書の内容そのままで進めるのではなく、そこからあなたのアパートにぴったりな見積もり内容を、工事業者さんと一緒に作っていきましょう。

ポイント2.本当に必要な工事を考える

アパートの収益を継続的に得るためにも、不要な工事は省き、必要な修繕にはしっかりお金を掛けることが大切です。

しかし、アパートのオーナーさんは、その時の修繕費を抑えたいという思いから、不要な工事だけでなく本来必要な工事も省いてしまいがち。

あなたのアパートを選んでもらえるために、見えるところだけキレイにしておけばいいと思って、本来は外壁の下地から修繕が必要なところを、表面だけのメンテナンスでお願いしてしまうと、外壁から雨漏りが起きたり、酷い場合はシロアリの被害に遭ってしまうことも。

アパートの外観だけをキレイにしたことで入居してくれても、雨漏りなど内面のトラブルが起きてしまっては、生活が不安になって入居者は離れていってしまいます。

本当に必要な工事とは、部屋を探している人に入居してもらうための表面的なメンテナンスではなく、入居者が安心して住み続けられるような生活を考えてあげるメンテナンスであり、入居者への心配りは、収益としてあなたに返ってくるはずです。

ポイント3.工事業者さんと一緒になって作る

適正な価格や修繕内容で工事してもらうためにも、工事業者さんとの打ち合わせは入念に行うことがとても大切です。

もしあなたが、経営しているアパートとは別のお家にお住まいの場合、実際にアパートへ足を運ぶ機会は少ないかもしれません。

そのため、工事業者さんとのやり取りも電話やメールだけで済ませがちですが、できるだけ直接会ってお話しや打ち合わせをすることで、工事業者さんがどんな想い姿勢をもって営業しているかを見ることができます。

上辺だけの修繕しか考えてくれない業者さんは提案力に欠けてしまい、あなたのアパートを10年後20年後まで想った工事ができる業者さんであれば、アパート経営をする上で適切な提案をしてくれるはずです。

長期的に考えて修繕費を抑えるために、今回はどこにお金を掛ければいいのか、今後どうやってアパートのメンテナンスを考えていくべきかなど、優良な工事業者さんはあなたのアパート経営が上手くいくよう力になってくれます。

アパートを修繕するための見積もりは、オーナーのあなたと工事業者さんが一緒になって初めて出来るものなので、見積書だけを見て判断するのではなく、工事業者さんとのコミュニケーションを重ねていってほしいです。

最後に…。

ここまで読んでいただきありがとうございます。
アパートの外壁を修繕するための見積もりについてまとめてきましたが、分かりづらいところやもっと知りたい情報はありましたか?
どんな小さなことからでもご相談を無料で受け付けているので、お気軽に以下の外壁修繕に関するご相談フォーム・お電話にてご連絡くださいね。
あなたにとって、アパートの外壁を修繕するための見積もりに関する安心・納得の情報になれれば嬉しいです。

かべぬりコンさんアパートの外壁を修繕したい…

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【漫画】はじめての外壁塗装

業界的に悪徳業者が多いため、「塗装工事に失敗したくない人だけ」を読んでほしいと思っています。また、塗装工事が初めての場合は簡単で分かりやすい知識から学んでみましょう。外壁塗装コンシェルジュ 建物工事のアドバイザー:糸嶺(いとみね)