経営アパートの入居者から、今回の外壁塗装が原因かどうか分からない傷のクレームを受けた時は？

お客様からのお悩み 私は、いくつかのアパートを所有し、アパートのオーナーとして所有アパートの管理を行っています。
当然、定期的にアパートの外装のメンテナンスも行っていますので、今回は、所有するアパートの一つの外壁塗装工事を行うことにし、塗装業者に外壁塗装工事の依頼をしました。
外壁塗装工事の施工前には、いつも掲示物を表示している共用部に工事期間や工事箇所の周知を行い、各部屋にお住まいの住人の方それぞれに書面でのお知らせも行いました。
ところが、外壁塗装工事の終了後にあるお部屋の入居者の一人から、外壁塗装工事が原因で自分の部屋の前の床に傷がついたというクレームがありました。
オーナーの私も確認しましたが、今回の工事では床は工事範囲ではないので、今回の工事が原因かどうかわからず、工事以前から傷があったような気もします。
この場合、オーナーの私には何ができるでしょうか。
塗装工事を請け負ってくれた塗装業者に床の傷を無料で直してもらったりすることはできるのでしょうか？
また、クレームをつけてきた住人の方には何かお支払いをしなければなりませんか？

アパートの外壁塗装で、今回の工事が原因かどうか分からない傷について、入居者からクレームを受けた場合について、小栗総合法律事務所の小栗先生に聞いてみました。アパートの外壁塗装で起きる入居者からのクレームについてお悩みのあなたのお力になれれば嬉しいです。

ご質問への回答

はじめに

アパートのオーナーさんにとって、入居者からのクレームにどう対応するかは悩ましい問題だと思います。

今回のご相談のケースでは、オーナーとして、今回の入居者のクレームに対応する法的な義務があるかないか、という点を中心に考えていきましょう。 ※なお、ここでは、管理会社等を通さずにオーナーが直接アパートの維持・管理を行っていることを前提としています。

塗装業者に対して

塗装業者に対して、あなたがどのような工事を依頼したか、そして、アパートの構造がどうなっているかにもよりますが、一般的に「外壁塗装工事」であれば、工事の対象はあくまでアパートの建物の外壁部分の工事となります。

そのため、足場を組んだり工事の道具を置いたりするのは、アパート建物の中ではなく外側であることが多くなり、外壁塗装工事が原因でアパート内の共用部の床に傷がつく可能性はあまり高くありません。

もっとも、外壁塗装工事の前には、あなたと塗装業者との間で、どのような手順で工事を進めるのかについて、事前に打ち合わせをしているかと思います。

仮に、今回の外壁塗装の際に塗装業者がアパートの中に立ち入り、足場を組んだり、道具を置いたりといった工事の工程があったのであれば、塗装業者の工事が原因で共用部の床の傷が発生したという可能性もあるでしょう。

まずは今回の工事の施工状況に焦点を当てて、塗装業者の工事が原因で傷がついた可能性があると言えるかどうかを、慎重に確認しましょう。

思い当たる点があったら、塗装業者に塗装工事の過程を説明してもらい、その傷が工事に関係するものかどうかの調査を行います。

入居者にはどう対応するべきか

今回のご相談のケースでは、共用部の床に傷がついているという入居者からのクレームです。

対応方法についていくつか想定できるケースごとに見ていきましょう。

共用部の床の傷によって、その入居者が自分の部屋への出入りに支障が出るなどの事情がある場合

一般的に、賃貸借契約における賃貸人（今回のケースではオーナーであるご相談者様）が賃借人（入居者）に対して負う賃貸借契約上の義務は、賃貸借契約の目的となっている物件を賃借人に直接使ってもらう義務です。

そのため、共用部の床の傷によって、入居者が賃借している部屋を使用するのに不都合が生じているようなことがあれば、それは入居者から見て物件を使う権利を侵害されている状態になります。

オーナーさんには、貸借契約上の義務にもとづいてこの傷を速やかに修繕して、入居者が使用物件を使うことが妨げられないようにする義務があります。

つまりこのケースでは、入居者からのクレームに対して、傷の修繕工事を行う義務が発生します。

修繕工事を行うことを超えて、入居者に対して個別にお金を支払わなければならないということは、入居者に具体的なお金の損害が発生しているというような事情がない限りないでしょう。

共用部の床の傷は、その入居者の生活に何も支障を及ぼさない場合

賃貸借契約において特別な決め事をしておらず、かつ、入居者が物件を利用することを妨げるような傷でない限り、その入所者の求めに応じて直ちに修繕工事をする必要はありません。

アパート建物の所有者はアパートのオーナーさんであり、入居者の使用物件以外の部分に生じた傷や損傷の修補については、建物の機能を損なうか損なわないかの観点から、オーナーさんが自らの責任と費用で行うべきものだからです。

外壁塗装を依頼する時に気を付けていただきたいこと

入居者への丁寧な情報提供

あなたが管理人としてアパートの一室に住んでいたり、近隣に住んでいたりというケースでなければ、一般的にアパートの入居者とオーナーさんの関りはあまり多くありません。

そのため、日常的に信頼関係が作られにくいことから、入居者への対応は、より丁寧に行う必要があります。

外壁塗装工事に限らず、アパートの建物に何かの工事を予定している場合、入居者に対しては工事の詳細を漏れがないようにしっかりと伝えることを心がけましょう。

単にアパートの掲示板にお知らせを掲示したり、各部屋のポストへ工事のお知らせが記載されたチラシを入れておくことだけではなく、オーナーさんご自身で工事の説明を行い、日ごろ顔を合わせる機会が少ない入居者とコミュニケーションを取っておくことも、万が一トラブルになったときのことを考えると得策です。

工事前の建物の状況と工事内容を事前に確認し、把握しておく

外壁塗装工事もその他の工事も、プロである塗装工事業者にお任せしたいというお気持ちもあるかもしれませんが、今回のご相談のケースのように、工事後に入居者からクレームが出るということは少なからず起こる可能性のあるものです。

その際に、工事前の状況や工事の内容を把握しておくことで、入居者のクレームに理由があるのか、ないのかを判断しやすくなります。

今回のご相談のケースでいえば、共用部の床の傷が外壁塗装の工事前からあったことを把握していれば、傷が工事とは関係ないことを入居者に説明することができます。

また、外壁塗装工事の方法や手順を把握していて、今回の工事ではアパート建物内へ塗装工事業者が入ることがなければ、傷は外壁塗装工事とは無関係であると判断できます。

アパートのオーナーさんは工事のプロではありません。

そのため、見積もりや契約の過程で塗装業者から説明を受けても「お任せしますよ。」と言ってしまってあまり聞かなかったり、あるいは塗装業者が説明自体をしなかったとしても気に留めなかったりすることがあるかもしれません。

しかし、今回のケースのように、事前に建物の状況を把握したり、塗装工事の施工状況を確認しておくことで、入居者とのトラブルを小さい内に抑えることができる可能性があります。

ぜひ、ご自身でもアパートに足を運び、建物の状況を観察し、また、塗装業者の説明はしっかり受けるようにしてください。

そして、実際に入居者とトラブルになってしまった場合、当事者同士では冷静な話し合いをすることが難しい場合も少なくありません。

小栗先生の紹介ページはこちら 今回、アパートの外壁塗装が原因か分からない傷について、入居者からクレームを受けた場合のご回答をいただいた、小栗先生の詳細は下記ページで確認できます。 今ご覧いただいている記事以外にも、外壁塗装で起きるトラブルについて記事を監修いただいているので、そちらも下記ページからご確認いただければと思います。
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